Im Jahr 2026 erlebt der Wohnimmobilienmarkt im Zentrum Wiens einen neuen Aufschwung – die Milliarden-Euro-Schwelle wird erneut überschritten. Nach zwei Jahren relativer Stabilisierung ist die Nachfrage von Investoren stark gestiegen, und in den letzten 12 Monaten wurden bereits Transaktionen im Wert von über €2 Mrd. abgeschlossen. Dieses Phänomen wurde als „Zinshaus-Boom“ bezeichnet und hat sowohl lokale Analysten als auch internationale Investoren auf sich aufmerksam gemacht.
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Was treibt das Wachstum an?
Unmittelbar nach dem Ende der Pandemie in den Jahren 2020–2021 wurde ein Abfluss von Kapital in „sichere“ Vermögenswerte beobachtet. Die Wiener Wirtschaft, die sich durch eine niedrige Arbeitslosenquote (3,1 % im Jahr 2025) und stabile Inflation auszeichnet, wurde zu einem attraktiven Anziehungspunkt für institutionelle Investoren.
Zudem verstärken Bauflächenbeschränkungen in der historischen Innenstadt die Nachfrage nach bestehenden Ertragsobjekten – „Zinshaus“. Laut Daten von ImmoScout24 hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für klassische Wohngebäude bereits €5.800/m² überschritten, in gehobenen Lagen sogar mehr als €6.500/m². Solche Preise machen den Kauf von Gebäuden zu einer Kapitalanlage und nicht nur zu Wohneigentum.
Preistrends 2024–2026
Im Zeitraum vom Anfang 2024 bis Mitte 2026 stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 12 %. Im Premium-Markt war das Wachstum noch deutlicher – 15 %. Beispielsweise wurde ein Objekt mit einer Fläche von 1.082 m² im 1180. Wiener Bezirk für €590.000 angeboten, was umgerechnet €5.841,58 pro Quadratmeter entspricht (ImmoScout24).
Unter den neuen Angeboten des Jahres 2025 erschienen mehr als 300 Objekte, bei denen die Mindestrendite (Cap Rate) bei etwa 5 % lag, in gehobenen Lagen bis zu 6,5 %. Dies ist vergleichbar mit der Rendite staatlicher Anleihen und macht das „Zinshaus“ zu einem attraktiven Instrument zur Portfolio-Diversifizierung.
Warum wählen Investoren Wiener Zinshäuser?
1. **Stabiler Ertrag** – Die Mieten in den zentralen Wiener Bezirken sind traditionell hoch, und die Leerstandsquote beträgt durchschnittlich nur 3–4 %.
2. **Geringe Inflationsempfindlichkeit** – Immobilienwerte steigen schneller als die Inflation, und die Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
3. **Steuervorteile** – Investitionen in Wohnimmobilien ermöglichen Abschreibungen, die die steuerliche Bemessungsgrundlage verringern.
Regionale Unterschiede
Der aktivste Markt ist der Bezirk Innere Stadt, wo der durchschnittliche Preis €7.000/m² übersteigt. Im Randgebiet, beispielsweise im 1160. Wiener Bezirk, liegen die Preise noch im Bereich von €4.200–€5.000/m², jedoch bieten sie aufgrund der geringeren Konkurrenz ein höheres Kapitalwachstumspotenzial für Investoren.
«Wiener historische Gebäude sind nicht nur Kulturerbe, sondern auch eine erprobte Quelle stabiler Einkünfte.
Marina Kryukova, Geschäftsführer MKR Real-Consulting GmbH
Risiken und Einschränkungen
Trotz der Attraktivität ist der Markt nicht risikofrei. Die wichtigsten Risiken sind:
- Regulatorische Einschränkungen bei der Umplanung und Restaurierung von Gebäuden, insbesondere in geschützten historischen Zonen.
- Mögliche Änderungen in der Steuergesetzgebung betreffend Vermögenssteuer und Mieteinnahmen.
- Zinsschwankungen – eine Erhöhung des Leitzinses der Europäischen Zentralbank könnte die Kreditaufnahmekosten erhöhen.
Prognosen bis 2030
Nach Schätzungen von Experten von Immobilien.net könnten die Gesamtinvestitionen in Wiener Zinshäuser bis 2030 €5 Mrd. überschreiten. Es wird erwartet, dass die durchschnittliche Rendite im Bereich von 5–6 % bleibt und die Leerstandsquote unter 5 % bleibt. Das erwartete Preiswachstum pro Quadratmeter wird für den Zeitraum 2026–2030 bei etwa 8 % liegen.
