В 2026 году рынок жилой недвижимости в центре Вены переживает новый подъем – ценовой порог в несколько миллиардов евро вновь переходит. После двух лет относительной стабилизации спроса инвесторов резко возрос, и за последние 12 мес. уже было заключено сделок на сумму более €2 млрд. Это явление получило название «Zinshaus‑Boom» и привлекло внимание как местных аналитиков, так и международных инвесторов.
Содержание
Что подстёгивает рост?
Сразу после окончания пандемии 2020‑2021 гг. наблюдалась оттока капитала в «надёжные» активы. Венская экономика, характеризующаяся низким уровнем безработицы (3,1 % в 2025 году) и стабильной инфляцией, стала привлекательной точкой притяжения для институциональных инвесторов.
К тому же, ограничения в строительных площадях в историческом центре усиливают спрос на уже существующие доходные объекты – «Zinshaus». Согласно данным ImmoScout24, средняя цена за квадратный метр в классических жилых домах уже превысила €5 800/m², а в элитных районах – более €6 500/m². Такие цены делают покупку зданий как инвестиционный актив, а не просто жилую собственность.
Тенденции цен 2024‑2026
В период с начала 2024 года до середины 2026 года средняя цена за квадратный метр выросла на 12 %. На рынке премиум‑класса рост был даже более существенным – 15 %. Например, объект площадью 1 082 m² в 1180 Венском районе был указан за €590 000, что в расчёте на квадратный метр составляет €5 841,58 (ImmoScout24).
Среди новых предложений в 2025 году появилось более 300 объектов, где минимальная доходность (Cap Rate) составляла около 5 %, а в элитных районах – до 6,5 %. Это сравнимо с доходностью государственных облигаций и делает «Zinshaus» привлекательным инструментом диверсификации портфеля.
Почему инвесторы выбирают венские «Zinshaus»?
1. **Стабильный доход** – аренда в центральных районах Вены традиционно высока, а вакансия в среднем составляет лишь 3‑4 %.
2. **Низкая инфляционная чувствительность** – стоимость недвижимости растёт быстрее инфляции, а аренда привязывается к индексу потребительских цен.
3. **Налоговые льготы** – инвестиции в жилую недвижимость позволяют воспользоваться амортизационными отчислениями, что уменьшает налогооблагаемую базу.
Региональные различия
Самый активный рынок – район Innere Stadt, где средняя цена превышает €7 000/m². На периферии, например, в 1160 Вене, цены всё ещё находятся в диапазоне €4 200–€5 000/m², однако за счёт более низкого уровня конкуренции инвесторы получают более высокий потенциал роста капитала.
«Венские исторические дома – это не только культурное наследие, но и проверенный источник стабильных доходов.
Марина Крюкова, коммерческий директор MKR Real-Consulting GmbH
Риски и ограничения
Несмотря на привлекательность, рынок не лишён рисков. Основные из них:
- Регулятивные ограничения на перепланировку и реставрацию зданий, особенно в охраняемых исторических зонах.
- Возможные изменения в налоговом законодательстве, касающиеся налога на имущество и доходов от аренды.
- Колебания процентных ставок – рост базовой ставки Европейского центрального банка может увеличить стоимость привлечения кредита.
Прогнозы до 2030 года
По оценкам экспертов Immobilien.net, к 2030 году суммарный объём инвестиций в «Zinshaus» в Вене может превысить €5 млрд. Ожидается, что средняя доходность сохранится в диапазоне 5‑6 %, а уровень вакантности останется ниже 5 %. Ожидаемый рост цен на квадратный метр составит около 8 % в период 2026‑2030 гг.
